전원주택의 인기는 날이 갈수록 높아지고 있으며, 이에 따른 관심도도 높아지고 있습니다. 이미 오래 전부터 매일 신문 한곳에는 전원주택과 관련된 기사들이 나오고 있으며, 특히 전원주택 부지에 대한 내용들은 어디까지가 진실인지 판단하기가 쉽지 않게 되었습니다.

내 집을 짓고자 하는 건축주님들께는 오히려 이러한 무분별한 정보들이 장점이 아닌 단점으로 다가와 혼란만 가중시키는 현실을 초래하게 된 것입니다. 기사에서 어디 땅이 좋더라, 이 땅을 사면 대박이다, 지금 이 땅을 놓치면 기회는 없다... 등 중간단계는 생략된 채 결론만을 제시하고 있습니다.

하지만 정작 중요한 것은 내가 정말 원하는 집에 맞추어 대지를 선택하여야 한다는 것입니다. 이에 이번 강의에서는 정말로 무엇부터 시작해야하는지와 땅을 고를 때 어떠한 생각들을 하여야 하는지에 대해 자세히 논하도록 하겠습니다.

전원주택 관련 신문 기사들

벌써 2015년도의 마지막인 12월말이 되었습니다. 다음달은 1월부터는 본격적으로 내 집짓기를 준비 하시는 예비건축주님들이 많을거라 예상되네요.

당장이라도 내 집을 지으로 달려가고 싶은 마음이시죠?

하지만 내 집을 짓기 위해 달려가기 전 먼저 해야 할 중요한 일이 있습니다. 바로 내 집을 지을 땅을 고르는 것이지요. 내 가족들과 행복하게 생활하기 좋은 땅을 고르는 법 지금부터 정리해드리겠습니다.

너무 막막해요 어디서부터 정리를 해야 할까요?

내 집을 짓고자 마음은 먹었는데 막상 진행하려니 무엇부터 손을 대야할지 막막합니다. 자 그렇다면 가장 먼저 무엇에 대해 생각을 시작하여야 할까요?

바로 내 집을 지을 땅입니다. 콘크리트 속 아파트에 사시던 건축주님들께서 가장 해결하기 어려워하는 부분이 바로 땅에 대한 문제이지요.

땅을 고르기 전 우선 자신이 전원생활을 통해 얻으려고 하는 게 무엇인가를 정하셔야 합니다.

나에게 맞는 땅, 가족들이 원하는 땅, 쓸모 있는 땅, 좋은 땅 등 전원생활을 하면서 펜션이나 식당을 운영하실 것인지, 레저에 비중을 두어 레저용 주택으로 이용하실 지를 결정하셔야 합니다. 어린 자녀가 있다면 교육에 대한 부분을 고려해야하며, 건강을 염려하는 나이라면 의료시설에 대한 부분을 좀 더 고려하여 땅을 선택하셔야 합니다.

여기서 중요한 점은 투자 목적으로 구입하는 땅과는 그 시작점을 달리 생각하셔야 한다는 점이며, 단순히 환상이나 꿈에 빠져서 짓는 것이 아닌 뚜렷한 목표점을 가지고 진행하셔야 한다는 것입니다.

체크리스트를 만들어라!

목적을 정했다면 땅을 구입할 때 챙겨야 할 것들의 리스트를 만들어야 합니다.

체크리스트의 가장 1번은 도로입니다. 도로가 있는 땅을 구입해야 집을 짓는 것에도, 땅을 사는 것에도 문제가 없습니다. 지적도상에 표시가 되어 있는 도로인지, 문제가 없는 도로인지 반드시 현장을 비교해가며 확인해보셔야 합니다. 또한 도로가 없는 맹지이거나 다른 사람의 토지에 길을 내야 한다면 그 땅 주인에게 사용 승낙서를 받아야지 만이 사용이 가능합니다.

또한 만약 그 땅이 임야라면 도로용으로 개발할 수 없으니 꼭 주의하셔야 합니다. 도로뿐만 아니라 물, 민원, 토목, 전기 등의 여부도 매우 중요하므로 필히 체크리스트를 만들어 땅을 꼼꼼히 살펴보아야 문제가 발생하지 않습니다.

체크리스트에 대한 부분은 다음 강의를 통해 구체적으로 어떠한 부분을 체크하여야 하는지 알려드리도록 하겠습니다.

집은 아무 곳 에서나 지을 수 있나요?

집을 지으려면 지목(땅의 속성)이 대지(건물을 지을 수 있는 땅)로 되어 있어야 합니다. 집이 지어져 있는 곳이든가 아니면 예전에는 집이 있었는데 철거 한 곳 등이 대지로 볼 수 있습니다.

하지만 남아 있는 대지가 흔하지 않고 구입비용도 비싸기 때문에 요즘엔 농지나 임야에 형질변경을 통해 집을 짓고 있습니다. 이럴 경우에는 농지나 임야를 대지로 ‘전용’ 받아야 하는데 이 전용 비용이나 도로 여건, 토목공사 조건, 지하수나 오폐수 처리, 민원 문제를 챙기다 보면 대지 구입비용보다 더 많은 비용이 들 수 있으니 꼼꼼히 챙겨야 합니다.

전용이 가능한 땅은 대부분 관리지역(준도시, 준농림지로 관리되고 있는 지역)내의 토지입니다. 이 경우가 아니면 전용이 까다롭거나, 아에 전용을 할 수 없기 때문에 시군청에서 발급하는 ‘토지계획이용확인서’를 통하여 확인하여야 합니다. 관리지역인지 농림지역인지 자연환경보전지역인지도 이 서류에 나와 있습니다.

도시에 사는 사람도 농지를 구입 할 수 있나요?

농지는 원칙적으로 ‘농사를 짓는 농민’만이 소유할 수 있습니다. 도시에 살면서 농지를 소유하는 경우가 있는데, 여기에도 ‘농민의 신분’이라는 단서가 붙습니다. 농지를 스스로 경작해야 한다는 단서인 것이지요.

농지를 구입할 땐 땅을 어떻게 이용하겠다는 농업경영계획서, 농지자격취득증명서를 제출해야 하고, 면적이 1,000㎡ 이상 되어야 합니다. 이 정도 규모는 되어야 농사짓는 것으로 인정하겠다는 것입니다.

단, 2004년부터는 ‘직접 농사짓지 않는 도시인’ 신분으로도 농지를 구입할 수 있는 제도가 생겼습니다. 가족 체험영농을 할 수 있는 주말농장이 그것이며, 이렇게 할 경우 1,000㎡ 이하의 농지를 구입 할 수 있습니다.

택지조성지구를 구입하는 것은 어떤가요?

땅을 고르다가 못 고르시고 지치시는 건축주님들도 계십니다. 농지나 임야를 대지로 전용 받으려고 직접 서류를 들고 관공서를 헤매시거나, 법적인 문제로 골머리를 앓기 시작하면 해결해야 할 것들이 끝도 없기 때문이지요.

이럴 경우에는 꼭 농지나 임야가 아니더라도 택지로 조성된 단지 안의 블록형 필지를 구입하는 것도 한 방법입니다. 약간의 비용적인 부분이 더 들어가겠지만 그만큼 건축주님께서 직접 해결하셔야 하는 부분들이 해결되어져 있기 때문에 훨씬 편하게 집을 지을 수 있는 것이지요.

투자가치는 만들어가는 것이다!

대부분의 건축주님들은 전원주택을 위해 경치 좋은 땅을 찾습니다. 살다 보면 땅값이 올라 투자 효과도 좀 있었으면 좋겠다고 생각합니다. 이는 당연한 생각이라고 생각합니다. 하지만 전원생활에서 투자라는 면을 너무 강조하면, 정작 본인이 원하는 전원생활과 사는 목적에 문제가 생길 수 있습니다.

내 땅에서 어떻게 사느냐에 따라 투자가치는 자연스레 높아진다고 생각하며, 땅에 나와 가족의 이야기를 만들며 사시는 것이 살면서 투자가치를 높이는 가장 좋은 방법이라고 생각합니다. 여기서 중요한 건 기다려야 하고 땅을 즐겨야 한다는 것입니다.

땅 투기 목적으로 구입한 땅이라면 다음 달에 당장 높은 값에 팔수도 있지만 나와 내 가족의 전원생활을 위한 땅의 투자가치는 그렇게 만들어질 수 없으므로 건축주님들께서는 이 부분을 깊이 고민해보셔야 합니다.