오피스텔 투자 수요가 늘고 있습니다. 평면구조, 규모, 서비스 등에서 아파트 못지않은 오피스텔이 늘어나고 있어서입니다. 대형 건설사의 진출, 대한주택보증의 분양보증ㆍ중도금대출보증제도 등으로 투자안정성이 이전보다 훨씬 강화된 점도 오피스텔 투자 수요가 증가한 이유입니다. 하지만 오피스텔 투자는 여전히 리스크가 큽니다. 공급과잉에 가격상승 기대감이 적어서입니다. 오피스텔 투자를 성공으로 이끌 투자경제학을 살펴봤습니다. 

최근 주거용 오피스텔이 높은 인기를 구가하고 있습니다. 내부 설계나 서비스 공간, 커뮤니티가 아파트와 별반 차이가 없기 때문입니다. 기본 2룸에 3룸, 4베이, 판상형까지 갖춘 중형 오피스텔도 수두룩합니다. 지하창고ㆍ테라스를 비롯한 서비스 공간을 제공하거나 주된 수요층인 20~30대 니즈에 맞는 스마트 시스템을 적용하는 사례도 늘고 있습니다. 편리함만 따지던 오피스텔이 커뮤니티 시설을 늘리고 첨단설비까지 제공하는 등 완성된 주거공간으로 탈바꿈하고 있는 것입니다.

여기에 1천 실이 넘는 대단지도 속속 등장하고 도심지나 역세권이라는 뛰어난 입지 조건까지 갖추고 있는 덕에 ‘역세권 아파트’와 비슷한 대접을 받고 있습니다. 건축법상 준주택으로 분류돼 아파트와 달리 상업ㆍ업무용지에 들어설 수 있기 때문입니다. 이에 따라 오피스텔이 있는 곳은 저층 상가나 주변상권이 발달돼 있어 생활 인프라가 상당히 탄탄합니다.

 
높은 수익률도 오피스텔 투자에 관심을 갖는 이유입니다. 지난해 전국 평균 오피스텔 임대수익률은 5.56%(2015년 기준, 자료: 부동산114)로 2007년 이후 지속적으로 하락하고는 있지만 여전히 1~2%대인 은행 예금 금리보다 높습니다. 투자 금액이 비슷한 소형 아파트와 견줘도 오피스텔 수익률이 높습니다.   

실제 소형아파트와 오피스텔 투자를 예를 들어 보겠습니다. 상암동 초역세권에 위치한 전용 36㎡ 휴먼시아2단지 아파트와 역과 거리가 조금 있는 전용 39㎡의 상암한화오벨리스크 오피스텔. 매매 시세는 아파트가 3억7000만원, 오피스텔이 3억원 수준입니다. 아파트를 구입해 보증부월세ㆍ반전세로 임대할 경우 예상 보증금과 월세는 7000만원에 65만원 정도입니다. 추가대출 매입했다면 월세 수익률은 2.6%. 반면 오피스텔은 보증금 5000만원에 월 100만원을 받을 수 있어, 수익률이 약 4.8%입니다. 월세 수익률만 놓고 봤을 때는 2% 남짓 오피스텔이 수익률이 높아 임대수익을 올리는 데는 상대적으로 유리하다는 결론이 나옵니다.  

뛰어난 장점에 너도나도 뛰어드는 오피스텔 투자, 하지만 투자에 앞서 고려해야 할 사항도 있습니다. 실패하지 않는 오피스텔 성공투자를 위해 꼼꼼히 체크해야 할 10가지 요소 짚어봤습니다.

첫 번째, 매입 시 내는 세금인데요. 오피스텔은 실사용 용도가 업무용·주거용 관계없이 업무용으로 등록돼 있어 취득 시, 취득세와 지방교육세 등을 포함해 매매가(분양가)의 4.6%를 세금으로 납부해야 합니다. 아파트가 6억원 이하 전용면적 85㎡ 이하의 경우 취득가액의1.1%만 부담하는 것과 견주면 4배가 넘는 세금을 부담하는 것이죠. 또한 오피스텔을 주거용으로 사용할 경우는 주택으로 간주, 양도 시에 ‘1가구 2주택 양도’에 대한 양도세율이 적용됩니다.

아파트에 비해 높은 관리비도 유념해야 합니다. 일례로 앞서 언급한 전용 39㎡의 상암한화오벨리스크의 월 평균 공용관리비는 18만9천원으로 같은 원룸형인 전용 36㎡ 휴먼시아2단지  아파트(7만5000원)보다 10만원 이상 높습니다. 창호시설이 발달하기는 했지만 외부에서 유입되는 공기를 1차적으로 막아주는 발코니가 없는 오피스텔 구조를 염두에 둔다면 실사용 관리비도 많이 들어갈 수밖에 없어 부담이 만만치 않습니다.

“오피스텔에 살다가 높은 관리비 때문에 소형 아파트로 이사하는 분들 많아요. 월세에 관리비까지 더해지면 월급의 절반 가량이 날아간다고 젊은 분들이 하소연 많이 해요.”(서울 상암동 M공인중개사)

 
전용률도 따져 봐야 합니다. 통상 오피스텔의 전용률, 즉 분양면적(또는 계약면적)에서 로비나 복도, 주차장과 같은 공용면적을 뺀 실사용 공간이 차지하는 비율은 45~65% 사이입니다. 심지어 38~39% 수준인 상품까지 있습니다. 70~80% 정도의 아파트에 비해 상당히 적죠. 일례로 지난해 서울 마곡지구에서 공급된 한 오피스텔의 계약면적은 48.6㎡인데 전용면적은 19㎡가 조금 안됩니다. 주차면적으로 19.2㎡가 주어지니 한마디로 주차장보다 방이 더 작은 웃지 못할 현상이 발생한 셈입니다.  

모든 오피스텔의 전용률이 낮은 것은 아닙니다. 일부는 전용률을 70~80%까지 확보한 오피스텔도 있는데요. 오피스텔의 전용률은 왜 차이가 나는 것일까요? 직접적인 요인은 설계에서 찾을 수 있습니다. 대체로 오피스텔은 소형 원룸타입이 주축을 이룹니다. 복도를 따라 각 세대가 양측으로 배치되는 구조인데요. 이렇다보니 복도와 엘리베이터, 로비 등 공용공간이 상당히 크게 차지합니다. 2룸 또는 3룸의 오피스텔이 원룸형보다 전용률이 높게 나오는 이유인데요. 문제는 전용률이 30%라면 제값을 치르고 산 물건의 30%만 쓸 수 있다는 점입니다.

또 하나 짚고 넘어가야 할 점은 아파트와 다른 오피스텔의 분양가 계산 방식입니다. 아파트는 공급면적(주거전용+주거공용)을 기준으로 평당 분양가를 산정하지만 오피스텔은 계약면적(전용+공용+기타 공용)을 기준으로 분양가를 계산합니다. 오피스텔은 아파트와 달리 주차장, 관리실, 기계실 등이 분양가에 포함된다는 말인데요. 아파트에 익숙한 투자자들이 공급면적에 준해 오피스텔에 투자하기에 ‘아파트보다 저렴한 오피스텔의 3.3㎡당 분양가’라는 문구에 속지 말아야 합니다.

공실률도 신경을 써야 합니다. 임차인을 찾지 못해 공실이 되는 경우 임대수익은 고사하고 다달이 관리비가 생돈으로 나가 이중고를 겪을 수 있습니다. 공급 과잉, 지역 경제 등 외부 요인을 배제하더라도 오피스텔 임대 방식으로 인한 공실률이 있는데요. 오피스텔은 아파트에 비해 임대 기간이 짧은 ‘단기 임대’가 많다는 점입니다. 들어오는 사람과 나가는 사람을 적시에 맞추기 어려운 고위험 공실률에 노출돼 있는 셈이죠. 원룸형에 비해 장기 임대 수요층이 더 많이 찾는 2룸, 또는 3룸형의 주거형 오피스텔이 인기를 보이는 이유입니다.

“원룸형 오피스텔은 한 명이 거주하는 경우가 많아서 그런지 옮기기도 수월해 이사 빈도가 잦아요. 이에 비해 2룸형은 임차인이 먼저 2년 계약 기간을 요구하는 경우가 많구요. 우리네야 ‘들고나는’ 경우가 잦으면 일거리가 많아 좋지만 임대인은 세입자 바뀔 때마다 중개수수료에 도배장판도 신경 써야 하니 머리 아프죠. 실제 세입자가 빈번히 바뀌는 오피스텔은 1년에 한두 달 가량은 공실이 생긴다고 봐야죠.”(인천 송도 P공인중개사)

 
최근 늘어난 공급량도 주시해야 합니다. 실제 2002년 11만 7천여 실에 이르는 역대 최대 물량이 쏟아지며 이들의 입주 시점인 2003년과 2004년에는 전년도에 비해 수익률이 각각 0.5%와 1% 가량 급락했습니다. 전문가의 의견 들어보겠습니다.

“2013년 말부터 증가하기 시작한 오피스텔 공급량이 지난해에는 최근 10년새 최대치를 기록했습니다. 이들 물량의 입주 시점인 올 하반기부터 공실률이 늘 수 있기 때문에 실수요자가 아니라면 투자시기를 잘 저울질할 필요가 있습니다.”    

오피스텔은 경쟁 상품도 다양합니다. 고시원·다가구·도시형생활주택 등이 그것인데요. 수익형 부동산의 인기 속에 도시형생활주택같은 소형주택 공급이 늘면서 이들과의 과도한 경쟁으로 기대했던 임대료를 받지 못하거나 공실이 생길 수 있다는 점도 유념해야 합니다.

가격상승 기대감도 점검해야 합니다. 오피스텔은 임대를 목적으로 하는 만큼, 아파트보다 상대적으로 시세차익을 기대할 수 없습니다. 실제 지난해 아파트는 5.7% 상승한 반면 오피스텔은 1.17% 상승에 그쳤습니다. 이는 환금성(현금화 할 수 있는 가능성)의 문제로 이어질 수 있는데 처분 시점에 분양가(매입가) 또는 더 낮은 가격에 팔아야 하는 경우도 발생할 수 있습니다.

발코니 확장으로 덤으로 얻을 수 있는 서비스 공간이 없는 것도 단점으로 꼽힙니다. 아파트는 서비스로 주어지는 발코니를 확장하면 많게는 50%까지 실사용 공간이 늘 수 있는 장점이 있는 반면 오피스텔은 건축법의 적용을 받아 발코니 설계가 불법입니다. ‘덤’으로 얻을 수 있는 공간이 없으니 상대적으로 가격 면에서 불리한 셈이죠.

실패 없는 오피스텔 투자를 위해 고려해야 할 사항, 다시 한번 정리해 봤습니다.

저금리 기조 속에 마땅한 투자처를 찾지 못한 투자자들이 오피스텔에 관심을 돌리고 있지만 분양가까지 높아지고 있어 임대 수익률은 계속 하락 추세입니다. 일부 지역은 공급 과잉 논란이 제기되고 있습니다. 곳곳에 넘쳐나는 물량 속에 ‘옥석 가리기’가 그 어느 때보다 중요한 시기입니다.